Makalah Usaha Kontrakan dan Kos-kosan

BAB I

PENDAHULUAN

Latar Belakang

Berkembangnya bisnis di suatu kota atau meningkatnya pertumbuhan industri di suatu daerah, tentu berakibat pada bertambahnya jumlah karyawan di daerah tersebut. Khusus Kodya Kendari, pertumbuhan bisnisnya sangat pesat. Sebagian besar karyawan yang bekerja di Kodya Kendari berdomisili di pinggiran atau diluar Kodya Kendari.

Bagi karyawan yang cukup jauh domisilinya atau karyawan yang belum mampu membeli rumah, maka solusinya adalah mengontrak/menyewa rumah atau kos untuk tempat tinggal sementaranya. Besarnya Kodya Kendari dan terbatasnya penyediaan rumah kontrakan atau rumah kos menyebabkan banyak para karyawan yang menyewa rumah jauh dari lokasi mereka kerja, bahkan mereka terpaksa menyewa rumah di pinggiran Kodya Kendari. Sehingga, permintaan rumah kontrakan atau rumah kos di pusat Kodya Kendari sangat tinggi.

Dengan latar belakang diatas dan mengingat saya mempunyai sebidang tanah ditengah Kodya Kendari yang berlokasi + 200 m dari jalan raya, saya merencanakan membangun rumah kontrakan dan rumah koskosan.

BAB II

PEMBAHASAN

2.1       Modal Usaha

Modal dasar usaha dan telah di siapkan sebesar Rp 432.500.000 (Empat ratus tiga puluh dua juta lima ratus ribu rupiah) berupa:

2.1.1    Tanah seluas 300 m2 (tempat lokasi usaha)          Rp.    225.000.000,-

2.1.2    Dana Kas & Bank                                                     Rp.    207.500.000,-

             Total                                                                       Rp.    432.500.000,-

2.2       Pemasaran

2.2.1         Produk dan Segmentasi

ü     Produk usaha ini adalah menyewakan atau mengontrakan tempat tinggal dengan luas bangunan 24 m2 dan 15,75 m2.

ü     Sedangkan segmentasinya adalah karyawan yang bekerja dikota ini (Jakarta).

2.2.2         Permintaan

            Permintaan rumah kontrakan dan rumah kos tidak terbatas. Ini terbukti dari sejumlah rumah kontrakan atau rumah kos di lokasi tersebut selalu penuh. Dan diperkirakan tingkat hunian setelah 2 bulan kedua mencapai 100% atau tahun pertama 90%, tahun kedua 100% dan seterusnya.

2.2.3         Peluang

            Mengingat tingginya permintaan kontrakan dan koskosan disana, maka pesaing yang cukup banyak tidak akan menurunkan tingkat hunian rumah kontrakan dan koskosan. Dan dapat dikatakan permintaan tempat kontrakan dan koskosan disana terus berkembang.

2.2.4         Rate Perkamar

ü    Harga kontrakan dan kosksan:

ü    Kontrakan (4 x 6 m2)           5   unit     =     Rp.    800.000/bulan

ü    Koskosan (3,5 x 4,5 m2)       10 unit     =     Rp.    600.000/bulan

2.3       Lokasi dan Teknis

2.3.1        Lokasi Usaha

            Lokasi usaha ini sangat strategis, karena berjarak kurang lebih + 200 dari jalan raya dipusat bisnis Kodya Kendari.

2.3.2        Luas Bangunan

            Luas tanah Asrama Aldha Ildha ini + 300 m2 dan bangunan terdiri dari 2 lantai dan luas bangunan adalah:

ü    Ruang Tamu   4 m x 4 m                                    =     16 m2

ü    Lorong                                                                =     20 m2

ü    Kontrakan       4 m x 6 m x 5 unit                       =     120 m2 (lt.1)

ü    Koskosan         3,5 m x 4,5 m x 10 Unit              =     157.5 m2 (lt. 2)

ü    Total                                                                   =     313.5  m2

2.3.3        Biaya Pembangunan

            Kalkulasi biaya pembangunan hotel ini adalah:

ü    Tanah              300 m2 x Rp 750.000 / m2         =     Rp.  225.000.000,-

ü    Bangunan       313.5 m2 x Rp 1.500.000 /m2    =     Rp.  470.250.000,-

ü    Tempat tidur, lemari, kursi

                                   @ Rp 1.000.000 x 15 unit           =     Rp.   15.000.000,-

ü    Lain-lain (perizininan, konsultan)                       =     Rp.   10.000.000,-

ü    Total                                                                   =     Rp.  720.250.000,-

2.4       Proyeksi Keuangan

Total biaya pembangunan Kontrakan dan Koskosan tersebut sebesar Rp. 720.250.000, dengan rincian sebagai berikut:

2.4.1        Investasi tetap:

ü    Pembelian tanah      =     Rp.    225.000.000,-

ü    Biaya bangunan       =     Rp.    470.250.000,-

ü    Perlengkapan           =     Rp.      15.000.000,-

ü    Lain-lain                   =     Rp.      10.000.000,-

ü    Total                         =     Rp.    720.250.000,-

2.4.2        Sumber Dana Investasi

            Kebutuhan dana dalam pembangunan usaha ini berasal dari dana sendiri dan dana pinjaman dari bank. Yaitu:

2.4.3        Modal sendiri

            Investasi Tetap                     =     Rp.    432.500.000 (60%)

2.4.4        Kredit Bank

            Investasi Tetap                     =     Rp.    288.100.000 (40%)

2.4.5        Grand Total                          =     Rp.    720.250.000

2.4.6        Asumsi Proyeksi Keuangan:

            Asumsi-asumsi proyeksi keuangan dapat dilihat pada Formulir lampiran keuangan, seperti: Harga Jual, Harga Pokok, Biaya Operasional, Tenaga Kerja, Suku Bunga Bank, Rasio Persediaan, Piutang, Hutang Dagang,  Kenaikan Harga dan Biaya (escalation), Umur Ekonomis / Penyusutan, dan sebagainya.

2.4.7        Pembayaran Kredit

            Sedangkan pembayaran kredit akan dimulai dicicil pada tahun kedua, dan berakhir pada tahun ke-6. Lebih detail dapat dilihat pada tabel dibawah ini atau pada lampiran-02 Proyeksi Aliran Dana)

 2.4.8        Tabel Jadwal Pembayaran Pokok dan Bunga Kredit

Tahun	Pokok Kredit          (Rp 000)	Bunga Kredit (Rp 000)	Total (Rp 000)
Tahun-1	30,000	46,096	76,096
Tahun-2	30,000	41,296	71,296
Tahun-3	50,000	36,496	86,496
Tahun-4	60,000	28,496	88,496
Tahun-5	60,000	18,896	78,896
Tahun-6	58,100	9,296	67,396

2.4.9        Proyeksi Laba Rugi

Pada tahun operasi pertama diperkirakan sudah mendapatkan keuntungan sebesar
Rp 29.134.000 dan tahun kedua memperoleh laba sebesar Rp 37.789.000. Akumulasi keuntungan dalam sembilan tahun adalah Rp 1.024.840.000. Lebih ditail tentanng  Proyeksi laba rugi dapat dilihat pada Lampiran-03

2.4.10    Analisa Investasi

Dalam analisa investasi kami menggunakan 2 metode, yaitu:

ü    Payback Period adalah suatu periode yang diperlukan untuk menutup kembali investasi dengan menggunakan keuntungan ditambah penyusutan.

ü    Payback Period usaha ini adalah 6 tahun.

ü    Internal Rate of Return (IRR) adalah tingkat bunga yang akan menjadi nilai sekarang dari proceeds yang diharapkan yang akan diteriama, sama dengan nilai sekarang dari pengeluaran modal. IRR yang baik jika lebih besar dari tingkat suku bunga bank.

ü    IRR sebesar 14,53%.

2.4.11    Rasio Keuangan

ü    Metode yang digunakan adalah : Likuiditas

ü    Likuiditas adalah ukuran kemampuan usaha dalam memenuhi kewajiban lancarnya, minimal 1 atau 100%.

Tahun	Likuidita
Tahun -1 Tahun -2 Tahun -3 Tahun -4 Tahun -5 Tahun -6	10.71% 28.03% 50.05% 98.29% 269.05% 0%

            Selanjunya lihat lampiran-0 atau 05

2.4.12    Profitabilitas

            Kemampuan usaha dalam menghasilkan laba dengan jumlah harta yang telah ditanamkan, dapat diukur dengan ROI (Rate of return O Investment) dan ROE (Rate of return On Equity). ROI dan ROE yang baik lebih besar dari suku bunga bank.

Tahun	ROI	ROE
Tahun -1 Tahun -2 Tahun -3 Tahun -4 Tahun -5 Tahun -6	9.65% 10.81% 12.51% 14.83% 17.76% 21.49%	6.74% 8.74% 10.80% 13.52% 16.60% 19.74%

Terlihat ROI dan ROE makin menigkat yang menyatakan proyek ini layak dibangun. Selanjunya lihat lampiran-0 atau 05

2.5       Jaminan Kredit.

Jaminan kredit usaha untuk pinjaman tersebut, kami bersedia menjaminkan tempat bangunan usaha beserta peralatan.

BAB III

PENUTUP

Demikian rancangan proposal yang disusun dalam rangka untuk memenuhi pihak-pihak yang memerlukan dan bagi pemilik sebagai acuan pengembangan bisnis.